Por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas crece cuatro veces

Mucho se ha hablado sobre el mercado de vivienda en el Área Metropolitana de Santiago (AMS) y las importantes alzas de precio que ha sufrido durante los últimos 10 años. Si bien existen distintas miradas respecto de las causas para este explosivo aumento, aún falta afinar datos y metodologías para llegar a mejores conclusiones. En esta línea, el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica junto con la consultora Inciti, han desarrollado un índice de precios (nominal y real) de vivienda en el AMS, tanto para propiedades nuevas como usadas, desde el año 2009 hasta la actualidad. El índice desarrollado se basa en una modelación econométrica de precios hedónicos que consiste en identificar la importancia relativa de cada atributo del inmueble, y establecer un precio de la propiedad en función de los mismos.

La creación de este índice de precios de vivienda permite transparentar información agregada de transacciones de propiedades para aportar al conocimiento y debate sobre el desarrollo de nuestras ciudades. En este sentido, consideramos revelador el hecho que se puedan comparar los índices de precios nominales (o en pesos) de las vivienda con la variación que en el mismo período tuvo el ingreso autónomo del hogar según la encuesta Casen del MDS. Conocer como evoluciona la brecha entre salarios y precios de la vivienda es de gran importancia para la discusión sobre el acceso a la vivienda. 

En líneas generales,  existe un aumento sostenido tanto de los precios de viviendas nuevas como usadas en todos los sectores del AMS (centro, pericentro, norte, sur, oriente y poniente). Por otra parte, la evolución de los salarios según el Ingreso Autónomo del Hogar de la encuesta Casen, muestra un incremento muy inferior en el mismo periodo (solo 22%), generandose una importante brecha entre el aumento de precios de la vivienda y los salarios.

 

Indice Real (UF)

El índice real de precios calculado indica que, en promedio, las propiedades aumentaron un 66% desde el año 2009 o 6,6% anual. Al desagregar por zonas de estudio, la comuna de Santiago es la que más aumentó con 96%, mientras que el pericentro (comprendido por las comunas de Recoleta, Independencia, Quinta Normal, Estación Central, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, Macul, Ñuñoa y Providencia) lo hizo un 77%. La zona oriente del AMS es la que presenta mayor volatilidad de precios, sobre todo a partir el año 2016.

Justamente, y como lo muestra el gráfico siguiente, a partir del año 2016 las viviendas nuevas crecen a mayor tasa que las usadas, coincidiendo con la modificación del IVA a la construcción.

Indice Real Precios Viviendas 2009 | 2018

indice real

Indice Nominal ($)

El índice nominal muestra un alza aún mayor de precios porque incorpora la inflación en el cálculo. Así, el precio promedio sube un 113% respecto al año 2009, lo que equivale a un crecimiento de 11,3% anual. Al igual que en el caso del índice real, este índice también muestra el desacople entre precios de nuevas y usadas a partir del año 2016 hasta el primer trimestre del 2018 producto del cambio en la ley tributaria. 

Indice Nominal Precios Viviendas 2009 | 2018

indice nominal

 

Precios de las viviendas y evolución de los ingresos

La diferencia entre los puntos finales de las curvas de precios de vivienda e ingreso autónomo resultan en una diferencia de casi 100 puntos, lo que implica que por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas aumenta cuatro veces. Esta brecha en constante aumento explica, en parte, porque los bancos son más estrictos en las evaluaciones de colocaciones hipotecarias y porque cada vez hay mas familias que optan por arrendar en lugar de comprar.

Precio Viviendas vs. Salarios

vivienda vs. salario

 

Fuente: Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC – Inciti.